Cuando vendes una vivienda en Mijas, el precio que pactas con el comprador no es lo que realmente te llevas a casa. Antes de calcular si te compensa vender, necesitas saber qué parte de ese dinero se va en impuestos y gastos. Aquí te lo explico sin rodeos, con ejemplos reales de operaciones en Mijas.
Los dos impuestos principales al vender
1. Plusvalía municipal (IIVTNU)
Es un impuesto que cobra el Ayuntamiento de Mijas por el incremento del valor del terreno desde que compraste la vivienda hasta que la vendes. Se paga siempre que ha habido beneficio, y en algunos casos incluso puedes elegir el método de cálculo que más te convenga (el sistema objetivo, basado en el valor catastral, o el real, basado en la diferencia entre el precio de compra y venta).
Quién lo paga: el vendedor, salvo que se pacte lo contrario en el contrato.
Cuándo: tienes 30 días hábiles desde la firma para presentarlo en el Ayuntamiento de Mijas.
Importante: si vendes con pérdidas (por menos de lo que pagaste), puedes estar exento de este impuesto, pero tienes que demostrarlo con la escritura de compra y de venta.
2. IRPF por la ganancia patrimonial
Si vendes por más de lo que pagaste, esa diferencia (la ganancia patrimonial) tributa en tu declaración de la renta del año siguiente. Los tramos actuales son:
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 € a 50.000 €: 21%
- De 50.000 € a 200.000 €: 23%
- Más de 200.000 €: 27%
Ejemplo: si vendieras un piso en Las Lagunas por 320.000 € que compraste en su día por 250.000 €, tu ganancia patrimonial sería de 70.000 €, lo que supondría aproximadamente 14.680 € de IRPF aplicando los tramos actuales.
Exenciones que mucha gente no conoce:
- Mayores de 65 años: si vendes tu vivienda habitual, estás exento de tributar por la ganancia, sin condiciones adicionales.
- Reinversión en vivienda habitual: si tienes menos de 65 años y reinviertes todo el importe de la venta en comprar otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, también puedes quedar exento.
Otros gastos que hay que sumar
Además de los dos impuestos anteriores, al vender también tendrás que asumir:
- Certificado energético: obligatorio para poder anunciar y vender la vivienda. Entre 80 € y 150 € según el tamaño de la propiedad.
- Cancelación de hipoteca (si la tenías): entre 300 € y 1.000 € aproximadamente, dependiendo de la gestoría y del banco.
- Certificado de deuda cero de la comunidad: normalmente gratuito o de coste simbólico, lo pide el comprador o su notario.
- Comisión de la agencia (si vendes con un agente): se pacta antes de empezar, y en mi caso solo se cobra si la venta se cierra.
Ejemplo completo de una venta en Mijas
Para que veas los números juntos, este sería un ejemplo orientativo de una venta en La Cala de Mijas:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 450.000 € |
| Precio de compra (años atrás) | 340.000 € |
| Ganancia patrimonial | 110.000 € |
| IRPF sobre la ganancia | ≈ 22.500 € |
| Plusvalía municipal | ≈ 1.800 € |
| Cancelación de hipoteca | 450 € |
| Certificado energético | 120 € |
| Total gastos e impuestos | ≈ 24.870 € |
En este caso, de los 450.000 € pactados, el vendedor se quedó con algo más de 425.000 € netos, una vez descontados todos los impuestos y gastos.
Por qué es importante calcularlo antes, no después
Muchos propietarios en Mijas fijan el precio de venta pensando solo en cuánto quieren ganar, sin tener en cuenta que Hacienda y el Ayuntamiento se van a llevar una parte. El resultado es que, cuando llega la declaración de la renta del año siguiente, la sorpresa puede ser considerable.
Por eso, antes de poner el cartel de “se vende”, siempre reviso con mis clientes una estimación realista de estos gastos, junto con la valoración de la vivienda, para que el precio de salida tenga en cuenta el neto que de verdad quieres obtener, no solo el precio bruto.
¿Vendes en Mijas y quieres saber cuánto te vas a llevar realmente?
Cada operación es distinta: depende de cuánto tiempo llevas con la propiedad, si es tu vivienda habitual, tu edad y si vas a reinvertir en otra casa. Si quieres que revisemos tu caso concreto antes de poner tu propiedad a la venta, pide tu valoración gratuita y sin compromiso o consulta directamente cómo te acompaño en todo el proceso de venta.
La información de este artículo tiene carácter general y orientativo, y no sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal o gestoría para tu caso concreto. Los tramos de IRPF y las exenciones pueden variar según la normativa vigente en el momento de la venta.