Quand vous vendez un bien à Mijas, le prix convenu avec l’acheteur n’est pas ce que vous touchez réellement. Avant de calculer si la vente en vaut la peine, vous devez savoir quelle part de cet argent part en impôts et en frais. Voici une explication claire, avec des exemples réels de transactions à Mijas.
Les deux principaux impôts à la vente
1. La plus-value municipale (plusvalía / IIVTNU)
C’est un impôt prélevé par la mairie de Mijas sur l’augmentation de la valeur du terrain entre l’achat et la vente du bien. Il est dû dès lors qu’il y a eu un gain, et dans certains cas vous pouvez même choisir la méthode de calcul qui vous convient le mieux (le système objectif, basé sur la valeur cadastrale, ou le système réel, basé sur la différence entre prix d’achat et prix de vente).
Qui le paie : le vendeur, sauf accord contraire dans le contrat.
Quand : vous avez 30 jours ouvrés à partir de la signature pour le déclarer à la mairie de Mijas.
Important : si vous vendez à perte (pour moins que ce que vous avez payé), vous pouvez être exonéré de cet impôt, mais vous devez le prouver avec les actes d’achat et de vente.
2. L’impôt sur le revenu (IRPF) sur la plus-value patrimoniale
Si vous vendez pour plus que ce que vous avez payé, cette différence (la plus-value patrimoniale) est imposée dans votre déclaration de revenus de l’année suivante. Les tranches actuelles sont :
- Jusqu’à 6 000 € : 19 %
- De 6 000 € à 50 000 € : 21 %
- De 50 000 € à 200 000 € : 23 %
- Plus de 200 000 € : 27 %
Exemple : si vous vendiez un appartement à Las Lagunas pour 320 000 € que vous aviez acheté à l’époque pour 250 000 €, votre plus-value patrimoniale serait de 70 000 €, ce qui représenterait environ 14 680 € d’IRPF en appliquant les tranches actuelles.
Exonérations que beaucoup de gens ignorent :
- Plus de 65 ans : si vous vendez votre résidence habituelle, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value, sans condition supplémentaire.
- Réinvestissement dans une résidence habituelle : si vous avez moins de 65 ans et réinvestissez la totalité du montant de la vente dans l’achat d’une autre résidence habituelle dans un délai de 2 ans, vous pouvez également être exonéré.
Autres frais à ajouter
Outre les deux impôts précédents, lors de la vente vous devrez aussi prendre en charge :
- Certificat énergétique : obligatoire pour pouvoir annoncer et vendre le bien. Entre 80 € et 150 € selon la taille du bien.
- Levée d’hypothèque (si vous en aviez une) : environ 300 € à 1 000 €, selon l’agence et la banque.
- Certificat de non-dette de la copropriété : généralement gratuit ou d’un coût symbolique, demandé par l’acheteur ou son notaire.
- Commission d’agence (si vous vendez avec un agent) : convenue avant de commencer, et dans mon cas facturée uniquement si la vente aboutit.
Un exemple complet de vente à Mijas
Pour visualiser les chiffres ensemble, voici un exemple indicatif d’une vente à La Cala de Mijas :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 450 000 € |
| Prix d’achat (des années plus tôt) | 340 000 € |
| Plus-value patrimoniale | 110 000 € |
| IRPF sur la plus-value | ≈ 22 500 € |
| Plus-value municipale | ≈ 1 800 € |
| Levée d’hypothèque | 450 € |
| Certificat énergétique | 120 € |
| Total frais et impôts | ≈ 24 870 € |
Dans ce cas, sur les 450 000 € convenus, le vendeur a conservé un peu plus de 425 000 € nets, une fois tous les impôts et frais déduits.
Pourquoi il est important de le calculer avant, pas après
De nombreux propriétaires à Mijas fixent leur prix de vente en pensant uniquement à ce qu’ils veulent gagner, sans tenir compte du fait que le fisc et la mairie vont en prélever une partie. Résultat : quand arrive la déclaration de revenus de l’année suivante, la surprise peut être considérable.
C’est pourquoi, avant de mettre le panneau « à vendre », je passe toujours en revue avec mes clients une estimation réaliste de ces frais, ainsi que l’estimation du bien, afin que le prix de départ tienne compte du net que vous voulez réellement obtenir, pas seulement du prix brut.
Vous vendez à Mijas et voulez savoir ce que vous allez réellement toucher ?
Chaque opération est différente : cela dépend de la durée de détention du bien, s’il s’agit de votre résidence habituelle, de votre âge et si vous allez réinvestir dans un autre bien. Si vous souhaitez qu’on étudie votre cas précis avant de mettre votre bien en vente, demandez votre estimation gratuite et sans engagement ou consultez directement comment je vous accompagne tout au long du processus de vente.
Les informations de cet article ont un caractère général et indicatif, et ne remplacent pas les conseils d’un conseiller fiscal ou d’une gestoría pour votre cas précis. Les tranches d’IRPF et les exonérations peuvent varier selon la réglementation en vigueur au moment de la vente.