Kiedy sprzedajesz nieruchomość w Mijas, cena uzgodniona z kupującym to nie jest to, co faktycznie zabierzesz do domu. Zanim policzysz, czy sprzedaż Ci się opłaca, musisz wiedzieć, jaka część tych pieniędzy pójdzie na podatki i opłaty. Wyjaśniam to bez owijania w bawełnę, na realnych przykładach transakcji w Mijas.
Dwa główne podatki przy sprzedaży
1. Podatek od wzrostu wartości gruntu (plusvalía / IIVTNU)
To podatek pobierany przez urząd miasta Mijas od wzrostu wartości gruntu od momentu zakupu do sprzedaży nieruchomości. Płaci się go zawsze, gdy wystąpił zysk, a w niektórych przypadkach możesz nawet wybrać metodę obliczenia, która jest dla Ciebie korzystniejsza (system obiektywny, oparty na wartości katastralnej, lub rzeczywisty, oparty na różnicy między ceną zakupu a sprzedaży).
Kto płaci: sprzedający, chyba że w umowie ustalono inaczej.
Kiedy: masz 30 dni roboczych od podpisania aktu na złożenie deklaracji w urzędzie miasta Mijas.
Ważne: jeśli sprzedajesz ze stratą (za mniej, niż zapłaciłeś), możesz być zwolniony z tego podatku, ale musisz to udowodnić aktami zakupu i sprzedaży.
2. Podatek dochodowy (IRPF) od zysku kapitałowego
Jeśli sprzedajesz drożej, niż kupiłeś, ta różnica (zysk kapitałowy) jest opodatkowana w zeznaniu podatkowym za kolejny rok. Aktualne progi to:
- Do 6 000 €: 19%
- Od 6 000 € do 50 000 €: 21%
- Od 50 000 € do 200 000 €: 23%
- Powyżej 200 000 €: 27%
Przykład: gdybyś sprzedał mieszkanie w Las Lagunas za 320 000 €, które kupiłeś swego czasu za 250 000 €, Twój zysk kapitałowy wyniósłby 70 000 €, co przy obecnych progach oznaczałoby około 14 680 € podatku dochodowego.
Zwolnienia, o których wielu ludzi nie wie:
- Osoby powyżej 65. roku życia: jeśli sprzedajesz swoje główne miejsce zamieszkania, jesteś zwolniony z podatku od zysku, bez dodatkowych warunków.
- Reinwestycja w główne miejsce zamieszkania: jeśli masz mniej niż 65 lat i zainwestujesz całą kwotę ze sprzedaży w zakup innego głównego miejsca zamieszkania w ciągu 2 lat, również możesz zostać zwolniony.
Inne koszty, które trzeba doliczyć
Oprócz dwóch powyższych podatków, przy sprzedaży poniesiesz również:
- Świadectwo energetyczne: obowiązkowe, aby móc ogłosić i sprzedać nieruchomość. Od 80 € do 150 € w zależności od wielkości nieruchomości.
- Anulowanie kredytu hipotecznego (jeśli go miałeś): od około 300 € do 1000 €, w zależności od kancelarii i banku.
- Zaświadczenie o braku zadłużenia wspólnoty: zazwyczaj bezpłatne lub o symbolicznym koszcie, wymagane przez kupującego lub jego notariusza.
- Prowizja agencji (jeśli sprzedajesz z agentem): ustalana przed rozpoczęciem współpracy, a w moim przypadku pobierana tylko wtedy, gdy sprzedaż dojdzie do skutku.
Pełny przykład sprzedaży w Mijas
Aby zobaczyć wszystkie liczby razem, oto orientacyjny przykład sprzedaży w La Cala de Mijas:
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena sprzedaży | 450 000 € |
| Cena zakupu (sprzed lat) | 340 000 € |
| Zysk kapitałowy | 110 000 € |
| Podatek dochodowy od zysku | ≈ 22 500 € |
| Podatek od wzrostu wartości gruntu | ≈ 1 800 € |
| Anulowanie kredytu hipotecznego | 450 € |
| Świadectwo energetyczne | 120 € |
| Suma kosztów i podatków | ≈ 24 870 € |
W tym przypadku, z uzgodnionych 450 000 €, sprzedający zatrzymał nieco ponad 425 000 € netto, po odliczeniu wszystkich podatków i kosztów.
Dlaczego warto to policzyć wcześniej, a nie później
Wielu właścicieli w Mijas ustala cenę sprzedaży, myśląc tylko o tym, ile chcą zarobić, nie biorąc pod uwagę, że urząd skarbowy i urząd miasta zabiorą swoją część. Efekt jest taki, że gdy nadchodzi zeznanie podatkowe za kolejny rok, niespodzianka może być spora.
Dlatego zanim powiesimy tabliczkę „na sprzedaż”, zawsze przeglądam z klientami realistyczne oszacowanie tych kosztów, razem z wyceną nieruchomości, tak aby cena wywoławcza uwzględniała kwotę netto, którą naprawdę chcesz uzyskać, a nie tylko cenę brutto.
Sprzedajesz w Mijas i chcesz wiedzieć, ile realnie zabierzesz?
Każda transakcja jest inna: zależy od tego, jak długo posiadasz nieruchomość, czy jest to Twoje główne miejsce zamieszkania, Twojego wieku i czy zamierzasz reinwestować w inną nieruchomość. Jeśli chcesz, żebyśmy przeanalizowali Twój konkretny przypadek przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż, poproś o bezpłatną wycenę bez zobowiązań lub sprawdź bezpośrednio, jak towarzyszę Ci w całym procesie sprzedaży.
Informacje zawarte w tym artykule mają charakter ogólny i orientacyjny, i nie zastępują porady doradcy podatkowego lub kancelarii w Twoim konkretnym przypadku. Progi podatku dochodowego i zwolnienia mogą się różnić w zależności od przepisów obowiązujących w momencie sprzedaży.