Kilka dni temu obejrzałem mieszkanie w Las Lagunas, jednej z dzielnic, w których w ostatnich miesiącach obsłużyłem najwięcej transakcji. Nieruchomość o jasnych cechach: 3 sypialnie, garaż w cenie, basen wspólny, około 90 m². Profil, który znam bardzo dobrze, bo sprzedałem wiele podobnych nieruchomości w tej okolicy.

Cena sprzedaży: 350 000 €.

Moja analiza rynku, oparta na rzeczywistych transakcjach, które zamknąłem, oraz na danych o nieruchomościach sprzedanych w tej samej okolicy Mijas w ciągu ostatniego roku, mówi mi, że realna wartość tego mieszkania to między 290 000 € a 310 000 €.

To różnica sięgająca niemal 40 000–60 000 €.

Właścicielka, która tak naprawdę nie chce sprzedać

Rozmowa z właścicielką była pouczająca. Mieszkanie jest wystawione na sprzedaż od niemal 3 lat. Nie spieszy się. Mówi, że dobrze się w nim czuje i że jeśli się nie sprzeda, może poczekać. Potrzebuje tej ceny, żeby kupić dom na wsi, ale nie jest to jej pilny priorytet.

Co najbardziej uderzające: dokładnie miesiąc temu, po kilku latach ogłaszania bez sprzedaży, podniosła cenę o 15 000 €.

Kiedy wytłumaczyłem jej, że mieszkanie jest wycenione powyżej wartości rynkowej i że przy tej cenie prawdopodobnie się nie sprzeda, odpowiedziała: „wszystko mi jedno.”

Prawdziwy problem: efekt kaskadowy na rynku

Oto, co naprawdę mnie niepokoi jako profesjonalistę w tej branży.

Ta właścicielka nie jest odosobnionym przypadkiem. To objaw czegoś poważniejszego, co dotyka setek potencjalnych kupujących w Mijas, Fuengiroli i okolicach.

Kiedy mieszkanie o takich cechach jest ogłaszane za 350 000 € przez 3 lata, widzą to inni właściciele. Używają go jako punktu odniesienia do ustalenia ceny własnej nieruchomości. „Skoro to podobne mieszkanie kosztuje 350 000 €, moje też tyle powinno kosztować.” I tak stopniowo ceny referencyjne ulegają zniekształceniu.

Lokalni kupujący, z którymi pracuję — młodzi ludzie, rodziny szukające domu na wybrzeżu, inwestorzy zainteresowani rentownością — nie rozumieją, dlaczego mieszkanie o realnej wartości 300 000 € jest ogłaszane za 350 000 €. Niektórzy wierzą, że rzeczywiście tyle jest warte. Inni zniechęcają się i szukają w tańszych gminach, tracąc okazje w rejonach z lepszą przyszłością.

Platformy takie jak Idealista wzmacniają ten problem. Jeśli wyszukasz z filtrem „3 sypialnie w Mijas”, algorytm pokaże Ci to ogłoszenie za 350 000 € jako istotną daną. Ta fałszywa dana zniekształca wyszukiwanie prawdziwych kupujących.

Wpływ na rodziny, które chcą dobrze kupić

Pracuję z wieloma lokalnymi kupującymi. Ludźmi, którzy oszczędzali, mają wstępnie zatwierdzony kredyt, chcą zainwestować w dom dla swojej rodziny lub jako aktywo. Dla nich kupno w odpowiedniej cenie jest kluczowe. To nie to samo zapłacić 290 000 €, co 330 000 € za tę samą nieruchomość. Ta różnica to 13% ich inwestycji.

Właściciel, który ogłasza sprzedaż, choć tak naprawdę nie chce sprzedać, nieświadomie krzywdzi te rodziny. Uniemożliwia im dostęp do nieruchomości w jej realnej wartości. Sprawia, że wątpią, czy dobrze kupują. Wprowadza niepewność w jedną z najważniejszych decyzji ich życia.

Skąd wiem, że kupujesz w dobrej cenie

Mieszkam i pracuję w Mijas, Fuengiroli i okolicach, i znam ten teren z pierwszej ręki: Mijas Pueblo, Las Lagunas, La Cala, Mijas Golf. Znam realną cenę każdego rodzaju nieruchomości na Costa del Sol, szczególnie w Mijas, Fuengiroli i okolicach. Wiem, które strefy rosną, które się stabilizują, gdzie jest prawdziwy popyt.

Dlatego oferuję całkowicie bezpłatne wyceny bez zobowiązań.

Jeśli myślisz o kupnie domu w Mijas, Fuengiroli lub okolicach, chcę, żebyś miał pełną pewność, że kupujesz w cenie rynkowej. Żebyś nie przepłacał 40 000 € za fantomowe ogłoszenia. Żebyś inwestował w nieruchomość, która ma sens.

Bezpłatna wycena obejmuje:

✓ Realną analizę porównawczą podobnych nieruchomości w okolicy, które sprzedały się niedawno ✓ Ocenę stanu nieruchomości oraz czynników podnoszących lub obniżających jej wartość ✓ Analizę otoczenia (trendy w okolicy, obecny popyt, przyszłe perspektywy) ✓ Jasną rekomendację: czy cena sprzedaży jest uczciwa, czy warto negocjować

Doradzam lokalnym kupującym i w większości przypadków udaje mi się zaoszczędzić im od 15 000 € do 50 000 € przy zakupie, po prostu dlatego, że mają pewność co do realnej ceny.

15-minutowa rozmowa, decyzja na lata

Nie potrzebujesz żadnych zobowiązań. Nie potrzebujesz dokumentów ani formalności. 15-minutowa rozmowa ze mną, podczas której przeanalizujemy interesującą Cię nieruchomość. Powiem Ci prawdę: czy cena jest dobra, czy jest miejsce na negocjacje, czy są ukryte ryzyka.

Bo kupno domu jest zbyt ważne, by zostawić je przypadkowi albo cenom zawyżonym przez właścicieli, którzy tak naprawdę nie chcą sprzedać.

Chcesz wiedzieć, czy dobrze kupujesz?

Zadzwoń do mnie, bez zobowiązań. +34 613 075 633

Lub odwiedź www.fernandezariza.es

Specjalista od Mijas, Fuengiroli i okolic.